Valutazione esclusiva realizzata per il Sig. Daniele Bianchi
Data: 15/07/2025
OGGETTO DELLA VALUTAZIONE
Tipologia Immobile
Questo report presenta un'analisi dettagliata di una proprietà residenziale situata nel Centro Storico, classificata come abitazione di tipo economico (categoria catastale A/3) secondo il sistema catastale italiano.
La proprietà offre una superficie commerciale di 90 mq distribuita su più livelli, con l'aggiunta di una soffitta di 30 mq che presenta interessanti possibilità di recupero a fini abitativi.
Destinazione d'uso
Residenziale civile
Categoria catastale
A/3 - Abitazioni di tipo economico
Consistenza
90 mq commerciali + 30 mq soffitta
Pertinenze
Soffitta ad uso deposito/ripostiglio con potenziale di recupero abitativo
ANALISI TECNICA
DATI TECNICI DETTAGLIATI
Caratteristiche Strutturali
- Anno di costruzione: 1920 circa (edificio storico)
- Tipologia costruttiva: Muratura portante in pietra e mattoni, solaio in legno
- Stato conservativo: Buono, interventi di manutenzione ordinaria recenti
- Piano: Piano rialzato, 1° e 2° piano (sviluppo su tre livelli)
- Esposizione: Sud-Est/Nord-Ovest, doppia esposizione ottimale
Distribuzione Interna
- Piano rialzato: Ingresso e disimpegno (12 mq)
- Primo piano: Ampio salone (25 mq), cucina abitabile (15 mq)
- Secondo piano: Due camere da letto (18 mq + 14 mq), bagno completo (6 mq)
- Sottotetto: Soffitta grezza da ristrutturare (30 mq) con altezza variabile 1,80-2,40m
Impiantistica
- Riscaldamento: Autonomo a metano con caldaia murale condensazione
- Climatizzazione: Predisposizione per condizionatori split
- Impianto elettrico: Conforme normativa CEI
- Impianto idrico: Tubazioni in multistrato, conformità D.M. 37/08
Efficienza Energetica
- Classe energetica: G
- Consumo annuo: 375 kWh/m² anno
- Costi gestione stimati: €1.890/anno (riscaldamento, elettricità, acqua)
- Potenziale miglioramento: Classe F con interventi isolamento termico
ANALISI LOCATION
Posizionamento
Indirizzo completo: Vicolo Cieco n. 2, Centro Storico
Coordinate GPS: 41.8986° N, 12.4769° E
Zona urbanistica: Centro Storico - Zona A (vincolo monumentale)
Microzona OMI: B1 - Zona centrale di pregio storico-artistico
Contesto Ambientale
Qualità urbana: 8/10 - Area pedonale con atmosfera caratteristica
Verde pubblico: Piazza alberata a 100m, Villa Comunale a 300m
Inquinamento acustico: Basso, zona a traffico limitato
Traffico: ZTL attiva 24h, accesso solo residenti autorizzati
Caratteristiche Zona Vicolo Cieco
- Tipologia: Strada privata senza uscita, lunghezza 45 metri
- Larghezza: 3,5 metri, pavimentazione in pietra locale
- Contesto architettonico: Palazzine storiche 2-3 piani, epoca 1900-1930
- Privacy: Elevata, transito solo residenti e ospiti
- Sicurezza: Ottima, controllo naturale degli accessi
- Atmosfera: Tranquilla, tipicamente residenziale
SERVIZI E COLLEGAMENTI
Trasporto Pubblico
Fermata autobus a 150m (linee 12, 18, 23) con collegamenti frequenti verso tutte le principali zone della città, incluso il centro commerciale e la stazione.
Istituti Scolastici
Scuola elementare a soli 200m, liceo a 400m e università a 800m, rendendo la zona ideale per famiglie con figli in età scolare.
Servizi Commerciali
Negozio di alimentari a 100m, farmacia a 150m e banca a 200m. Tutti i servizi essenziali sono facilmente raggiungibili a piedi in pochi minuti.
ACCESSIBILITÀ E MOBILITÀ
A Piedi
Centro commerciale 5 min, stazione 8 min, municipio 3 min
Mezzi Pubblici
Collegamento diretto con tutte le zone cittadine
Auto
Parcheggio visitatori in Piazza Centrale (200m)
ANDAMENTO MERCATO LOCALE
TREND STORICO CENTRO STORICO
ANALISI DOMANDA/OFFERTA
Immobili in Vendita
Unità attive nella zona
Giorni Medi Vendita
Tempo medio di commercializzazione
Sconto Trattativa
Differenza media tra prezzo richiesto e realizzato
Profilo Acquirenti
Assorbimento mercato: 72% (buona liquidità)
COMPARABLES
ANALISI COMPARATIVA - IMMOBILI VENDUTI 2024-2025
Media di mercato zona: €722/mq
L'analisi delle proprietà comparabili mostra un mercato relativamente stabile con valori che oscillano tra €690/mq e €750/mq. Gli immobili con caratteristiche di pregio come giardini o ristrutturazioni recenti tendono a posizionarsi nella fascia alta, mentre proprietà ai piani superiori senza ascensore mostrano valori inferiori.
STRATEGIA DI VENDITA
PIANO STRATEGICO 180 GIORNI
Abbiamo elaborato un piano di commercializzazione dettagliato per massimizzare il valore dell'immobile e ottimizzare i tempi di vendita. La strategia è articolata in quattro fasi principali, ciascuna con obiettivi specifici e strumenti dedicati per raggiungere il miglior risultato possibile per il Sig. Bianchi.
Ogni fase include sia tecniche di marketing tradizionali che digitali, con particolare attenzione al monitoraggio continuo dei risultati per apportare eventuali correzioni in corso d'opera.
FASE 1: LANCIO COMMERCIALE
GIORNI 1-30
Prezzo lancio
€67.000 (€744/mq)
Posizionamento nella fascia alta del mercato per sfruttare l'effetto novità e l'unicità dell'immobile.
Marketing Mix
Home Staging Professionale
Valorizzazione degli spazi con arredamento temporaneo e illuminazione studiata per esaltare le caratteristiche dell'immobile.
Presenza Digitale Premium
Inserzioni di alta qualità su Immobiliare.it, Casa.it e Idealista con posizionamento in evidenza.
Social Media Targeting
Campagne mirate su Facebook e Instagram per raggiungere la fascia demografica 25-45 anni, il segmento più attivo del mercato.
Open House Weekend
Visite programmate nei fine settimana dalle 15 alle 18, con prenotazione obbligatoria per creare esclusività.
Virtual Tour 360°
Riprese professionali con drone per offrire un'esperienza immersiva anche prima della visita fisica.
Brochure De Luxe
Materiale cartaceo di alta qualità in formato A4 con storia dell'immobile e dettagli tecnici completi.
FASE 2: ANALISI E OTTIMIZZAZIONE
GIORNI 31-60
Revisione prezzo
€64.500 (-3,7%)
Prima calibrazione del prezzo sulla base dei feedback ricevuti e dell'andamento delle visualizzazioni.
Analisi Feedback
Registro Visite Digitalizzato
Raccolta sistematica delle impressioni di ogni visitatore con valutazione numerica delle caratteristiche dell'immobile.
Questionari Post-Visita
Invio automatico di brevi sondaggi via email e WhatsApp per raccogliere opinioni a freddo dopo 24-48 ore dalla visita.
Heat Map Annunci
Analisi delle sezioni più visualizzate negli annunci online per ottimizzare la presentazione dell'immobile.
Azioni Correttive
Ottimizzazione Fotografie
Nuova sessione fotografica in orari con illuminazione naturale migliore per valorizzare gli ambienti.
Riscrittura Descrizione
Revisione dei testi promozionali con maggiore enfasi sugli elementi di unicità emersi dai feedback.
Video Testimonial
Breve intervista al proprietario che racconta la sua esperienza nell'immobile per creare connessione emotiva.
Cross-Promotion
Collaborazione con altri agenti della zona per ampliare il bacino di potenziali acquirenti.
FASE 3: CONSOLIDAMENTO
GIORNI 61-120
Prezzo aggiustato
€62.500 (€694/mq)
Allineamento al valore ottimale di mercato in base all'analisi dei comparables e ai feedback ricevuti nelle fasi precedenti.
Strategie Avanzate
Email Marketing Mirato
Campagna personalizzata verso database clienti selezionati in base a criteri di compatibilità con l'immobile.
Collaborazione Network Agenti
Estensione della rete di promozione attraverso collaborazioni con agenti immobiliari dell'intera regione.
Eventi "Aperitivo in Casa"
Organizzazione di piccoli eventi esclusivi per potenziali acquirenti selezionati, creando un'atmosfera rilassata e conviviale.
Newsletter Specializzate
Inserimento dell'immobile in pubblicazioni dedicate a nicchie specifiche come appassionati di case storiche o investitori.
Monitoraggio Performance
Analisi settimanale dei KPI principali: visualizzazioni, richieste di informazioni, visite, offerte.
FASE 4: CLOSING STRATEGICO
GIORNI 121-180
Prezzo finale
€60.000 (prezzo minimo)
Soglia minima accettabile per la conclusione della trattativa, rappresenta il limite inferiore del valore di mercato.
Strategie Finali
Negoziazione Diretta
Ricontatto sistematico di tutti gli interessati delle fasi precedenti con proposta di prezzo finale, creando un senso di urgenza.
Incentivo "Acquisto Rapido"
Offerta speciale con sconto di €2.000 per chi finalizza l'acquisto entro 30 giorni, stimolando la decisione immediata.
Valutazione Permute
Apertura alla possibilità di permute con altre proprietà, ampliando le opzioni per potenziali acquirenti con immobili da vendere.
Piano B: Locazione con Opzione
In caso di mancata vendita, predisposizione di un contratto di locazione con patto di futura vendita, garantendo un reddito immediato.
DETERMINAZIONE DEL VALORE
Valore Massimo: €67.000
€744/mq - Basato su caratteristiche uniche bilivello + potenziale soffitta
Tempistica prevista: 90-120 giorni
Probabilità successo: 35%
Target: Acquirente emotivo, prima casa
Valore Ottimale: €62.500 ⭐ CONSIGLIATO
€694/mq - Basato su media mercato + fattori correttivi positivi
Tempistica prevista: 60-90 giorni
Probabilità successo: 75%
Target: Mercato standard, investitori
Valore Minimo: €58.000
€644/mq - Basato su vendita rapida, mercato conservativo
Tempistica prevista: 30-45 giorni
Probabilità successo: 95%
Target: Vendita d'urgenza, liquidità immediata
La determinazione del valore dell'immobile è stata effettuata utilizzando un approccio comparativo di mercato, integrando i dati delle vendite recenti nella zona con i fattori correttivi specifici dell'immobile in oggetto.
Il valore ottimale rappresenta il punto di equilibrio tra massimizzazione del prezzo e tempistiche di vendita ragionevoli, garantendo al contempo un'adeguata visibilità sul mercato senza rischi di sovrapprezzo.
INDICI DI COMMERCIABILITÀ
FATTORI DI FORZA
Sviluppo bilivello unico
Configurazione rara nel centro storico che offre la privacy di una villetta con i vantaggi di un appartamento centrale. La suddivisione su più livelli consente una separazione naturale tra zona giorno e zona notte.
Soffitta recuperabile
30 mq aggiuntivi con altezza variabile 1,80-2,40m che offrono un significativo potenziale di valorizzazione. Con un intervento di ristrutturazione, potrebbe diventare una camera aggiuntiva o uno studio.
Posizione riservata
Privacy garantita da vicolo cieco, lontano dai flussi turistici ma a pochi passi da tutti i servizi. Un equilibrio raro tra tranquillità e comodità nel centro storico.
Riscaldamento autonomo
Controllo totale delle spese energetiche con caldaia a condensazione di ultima generazione, elemento di pregio in un edificio storico dove spesso gli impianti sono centralizzati.
Zona ZTL
Valore aggiunto per qualità abitativa grazie all'assenza di traffico e inquinamento acustico. L'area pedonale aumenta la sicurezza e la vivibilità della zona.
Parcheggio disponibile
Criticità risolta con posto auto privato a €80/mese nel cortile condominiale, un vantaggio competitivo fondamentale rispetto ad altre proprietà del centro storico.
CRITICITÀ DA GESTIRE
- Accesso veicolare limitato - Mitigabile con servizio parcheggio
- Classe energetica F - Compensabile con costi ristrutturazione incentivi
- Edificio storico - Vincoli edilizi da evidenziare chiaramente
MATRICE SWOT DETTAGLIATA
STRENGTHS (PUNTI DI FORZA)
- Bilivello esclusivo
- Soffitta da recuperare
- Privacy vicolo cieco
- Buone condizioni generali
- Riscaldamento autonomo
- Doppia esposizione
OPPORTUNITIES (OPPORTUNITÀ)
- Incentivi ristrutturazione
- Valorizzazione soffitta
- Terrazza realizzabile
- Mercato giovani coppie
WEAKNESSES (PUNTI DEBOLI)
- Efficienza energetica bassa
- Vincoli centro storico
- Un solo bagno
- Accesso auto limitato
THREATS (MINACCE)
- Mercato immobiliare stabile
- Concorrenza zona attiva
- Costi condominio crescenti
- Normative energia più severe
Indice di Commerciabilità Globale
Valutazione complessiva: Buono-Ottimo (7,8/10)
L'immobile presenta un elevato potenziale commerciale grazie alle sue caratteristiche uniche nel contesto del centro storico. Le criticità sono ampiamente compensate dai punti di forza e dalle opportunità di valorizzazione.
DISCLAIMER E NOTE LEGALI
VALIDITÀ DEL REPORT
Il presente documento è stato redatto in conformità con tutte le normative vigenti in materia di valutazione immobiliare e nel rispetto del codice deontologico professionale. Tutte le informazioni contenute sono state verificate con la massima diligenza possibile.
Eventuali modifiche strutturali o normative successive alla data di emissione potrebbero influenzare la validità delle conclusioni espresse. Si raccomanda di richiedere un aggiornamento della valutazione in caso di variazioni significative del mercato immobiliare locale.
DOCUMENTAZIONE UTILIZZATA
RACCOMANDAZIONE FINALE
€62.500
Il prezzo consigliato di €62.500 rappresenta il perfetto equilibrio tra massimizzazione del valore e tempi di vendita ragionevoli, considerando le caratteristiche uniche dell'immobile e le dinamiche del mercato locale.
Questa valutazione tiene conto di tutti i fattori analizzati nel report: dalle caratteristiche strutturali dell'immobile alla posizione privilegiata, dall'analisi dei comparables alle tendenze di mercato attuali.
Con il piano strategico di commercializzazione proposto, riteniamo che questo valore possa essere raggiunto in un periodo di 60-90 giorni, garantendo al Sig. Bianchi la migliore combinazione possibile tra prezzo realizzato e tempo di attesa.
TIMBRO E FIRMA DEL CONSULENTE
Eugenio Orlyuk
Remax Key House di Viterbo
Data: 16/07/2025
Questo report è stato preparato esclusivamente per il Sig. Daniele Bianchi e non può essere riprodotto o distribuito senza autorizzazione scritta.
REPORT DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE PROFESSIONALE